재건축아파트 살때 주의 안하면 큰 코 다친다

강남·서초·잠실 강남권 재건축 단지들이 인기몰이 중이지만 투자자들 처지에선 주의해야 할 점이 있다. 아파트 값 외에도 투자 비용의 한 축을 이루는 취득세 등 세금이 그것이다. 내가 산 재건축 아파트가 자칫하면 주택이 아닌 토지로 인식되면 더 많은 세금을 내야하는 상황이 발생할 수 있어 주의가 필요하다. 강남권 재건축의 경우 전용면적 85㎡이라 하더라도 매매가가 9억원을 넘나들기 때문에 세율이 0.1%포인트만 올라도 추가적인 세 부담이 만만치 않다.
취득세는 주택 가격과 전용면적에 따라 달라진다. 이런 사항은 이미 거래 시 알고 있는 것들이기 때문에 취득세를 예측할 수 있지만 재건축 이주 막바지인 아파트를 사들이는 경우에는 투자자가 신경써야 하는 부분이 더 많아진다. 지방세법 상 재건축 아파트를 취득(잔금 지급일 기준)했을 때엔 재건축을 위해 철거 돼 ‘멸실등기가 된 집이라면 주택이 아닌 ‘토지로 분류돼 취득세율이 높아진다.
예를 들면 9억 원을 넘고 전용 85㎡를 넘는 강남권 재건축 아파트가 ‘주택인 상황이라면 기본 취득세 3%에 지방 교육세 0.3%, 농어촌특별세 0.2%를 더해 결과적으로 3.5%가 취득세율로 산정된다. 하지만 이 집이 철거돼 주거 기능을 잃은 ‘토지로 치부되면 사정은 달라진다. 일단 기본 취득세가 4%로 적용이 되고, 지방 교육세 0.2%에 농어촌특별세 0.4%가 더해져 4.6%가 취득세율이 된다. 집 값이 10억원이라고 치면 1300만원을 더 내게 되는 셈이다.
내가 산 재건축 아파트가 주택이냐 토지냐는 같은 단지라고 하더라도 ‘퇴거·이주·단전·단수·출입문 봉쇄 등 상황에 따라 가구별로 다르다. 서초구청 관계자는 한 단지 내에서도 가구 별로 철거 상황이 다 달라 막바지에 아파트를 산 경우에는 예상치 못하게 취득세를 추가로 더 내야하는 데다 여기에 따른 갈등도 발생할 수 있어 주의해야 한다.”고 말했다.
인근 반포동 D공인 관계자 역시 최근 잠원동래미안 등 이주 중이던 재건축 아파트를 샀는데 토지로 분류돼 취득세를 더 물게 된 사례가 있었다.”며 재건축 투자 시 막차를 탄 경우엔 시세 차익과 더불어 세금 문제도 잘 따져봐야 한다.”고 전했다.
[김인오 기자]