고수들의 ‘신도시·서울 부도심 부동산’ 필승 해법

부동산 시장이 도통 안갯속이다. 당장은 오르고 있지만 또 언제 방향을 바꿀지 아무도 모른다. 오죽하면 내일 집값은 귀신도 모른다는 속담까지 생겨났을까. 시장이 안개속을 헤맬수록 이를 헤쳐나갈 나침반이 필요하다.
그래서 매일경제신문은 전문가들을 한자리에 모았다. 국민·신한·우리은행과 NH투자증권의 부동산 대표 PB들이다. 임채우 국민은행 부동산전문위원, 김일환 신한은행 부동산팀장, 안명숙 우리은행 고객자문센터장, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원에게 올해 부동산 시장 투자전략을 들어봤다.

-집을 사야하나?
▶임채우=무주택자라면 집을 살 시점이라는 데 이견이 없다. 작년에 급매가 2억1000만원에 나왔던 김포 전용59㎡ 아파트가 입주가능한 지금은 2억6000만원이다. 불과 6개월사이에 5000만원이 뛰었다. 현재 전세금이 2억까지 올라 지난해에 샀으면 내돈 한 푼 없이 수익을 챙길 수 있는 셈이다. 집 가진 투자자들도 움직이고 있다. 교통 호재 덜 반영된 김포 등 신도시는 상승여력이 있다고 본다.
▶김규정=집을 살 시점이라는 데는 동의한다. 하지만 외곽으로 나가는 건 추천하지 않는다. 전세난에 밀려 신도시를 살 사람들은 1차적으로 다 움직인 상황이다. 변화에 대비하기 위해서는 환금성이 중요하다. 서울 도심 한복판으로 출근하면서 멀리 떨어진 신도시에 집을 사는 것은 위험한 투자 발상이다. 직주 근접이 가장 중요하다. 직장이 서울이라면 무조건 서울 안으로 들어와야 한다.

▶안명숙=경기도 용인에 소재한 대형 면적 아파트를 팔고 크기를 줄여서라도 서울 아파트를 사라고 추천한다. 베이비붐 세대의 노령화가 진행되면 병원 인프라가 중요해진다. 병원 다니기 좋은 역세권 도심 소형아파트를 사야한다.
▶김일환=강서로는 9호선 황금라인이 지나는 마곡지역이 유망하다. 가격이 높은 강남권을 살짝 비껴서 실수요자들이 시내에서 관심가질만한 곳으로는 아현동, 성수동, 금호동이 유망해보인다. 인근에서 나오는 신규분양도 노려볼만한다.

-구할 수만 있다면 전세가 최고아닌가.
▶안명숙 = 노후에 살 집도 없이 월세 부담에 헉헉대면서 전전긍긍하는것도 리스크다. 목돈이 들어가도 일단 집을 깔고 앉아 있으면 담보대출을 받아 활용할 수도 있다. 가격 하락 위험은 본인이 직접 거주하면 큰 리스크가 아니다.
▶임채우=여력이 되면 집을 사는 것이 훨씬 낫다. 월세전환이 빨라지고 있어 전세는 계속 오를 것으로 예상된다. 매매가와의 차이도 크지않다. 2년마다 이사하면 이사비 150만원, 복비 350, 500만원씩 나가는데 차라리 매매가 낫다. 장기적으로 봐도, 유망한 지역은 집값이 계속 오를 것이다. 2020년을 기점으로 보는데 그때까지는 완만한 상승이 예상된다. 떨어질 때를 기다려 사겠다는 경우가 있는데, 2020년에도 더 오른 상태에서 조정되는 것이지, 현재보다 가격이 더 떨어질 것이라고 보기는 힘들다.

- 1주택자가 집 한 채를 더 사는 건 어떻게 보나.
▶김일환=여유가 된다면 노후대비, 월세수익용으로 서울 시내 소형 아파트를 사는 것도 방법이다.
▶김규정=투자목적인 셈인데, 2~3억대로 수익형 부동산을 투자하려면 주거용을 사서 월세놓는 것밖에 방법이 없다. 저금리 시대에도 여전히 유효한 재테크다.

- 김포, 동탄 등 신도시는 어떤가.
▶임채우 = 마곡과 위례가 좋다지만 지금은 너무 비싸다. 일반인이 접근할 수 있는 신도시로는 동탄2신도시와 김포가 합리적이다. 동탄2신도시도 KTX GTX(광역급행철도) 등 교통여건 개선돼 괜찮다고 생각한다.
▶김규정=서울안으로 못 들어가는 이들이 차선으로 선택하는 게 김포나 동탄이다. 하지만 교통 상황이 개선되더라도 물리적 거리가 만만하지 않다. 금액대비로는 하남이 괜찮은 것 같다. 강남권 직장인이 출퇴근하기에 가깝고, 분양가대비 상승여력이 있다.
▶김일환=분양가가 높긴 하지만 위례를 추천한다. 유니온스퀘어 등 대기업 복합시설 호재가 있는 하남미사지구도 유망하다.

- 신도시 아파트를 살 때 가장 유의해야할 점은?
▶김일환=교통인프라가 가장 중요하다. 신도시 사는 사람들 대부분 30, 40대 한참 경제활동 하는 사람들이다. 광역버스가 한번에 연결되거나, 지하철 주요노선이 직접 연결돼 환승이 2번이상 안되도록 하는게 가장 중요하다.
▶김규정=신도시는 광역버스가 중요하다. 신도시에서 서울시내 출퇴근을 감안하고 산다면, M버스 정류장을 걸어서 이용하고, 앉아갈 수 있는 그런 아파트 단지가 좋다.
▶임채우=교육 여건이 중요하다. 일산 주민들이, 교육 여건 개선을 보고 김포로 이동하는 경우도 많다.
▶안명숙=타이밍을 잘 잡아야 한다. 분양가가 낮은 시점에 분양받거나 아니면 아예 입주시기 이후로 늦춰야지, 중간에 어중간하게 프리미엄을 많이 주고 분양권을 사면 입주때 폭탄을 안는 수가 있다. 도시가 새로 만들어져 입주물량이 쏟아지면 가격이 흔들린다. 이 조정기에 집을 구하는 것도 방법이다. 전세 한 번 돌리고 직접 입주하면 신도시 교통, 상가, 편의시설등이 갖춰진 시기가 된다.

- 강남재건축 아파트는 올해들어 별로 안 오르는 것 같다. 여전히 투자매력이 있을까?
▶김규정=여유자금이 있다면 투자할만하다. 투자기간에 제약이 없다면 전세끼고 대치동을 사 두는 것이 정석이다. 선경, 미도, 대치쌍용도 괜찮고. 여유 좀 더 된다면 개포우성 가면 된다. 전통적인 주거선호지역이다.
▶임채우=강남권에 새아파트가 부족해서 수요가 많은편이다. 5억원으로는 기존아파트보다 재건축아파트를 사는 것이 투자용 차익이 훨씬 크다. 용산이나 반포, 잠원, 성수동 등이 유망하다. 부의 중심지가 한강으로 바뀌고 있다.
▶김일환=비싸더라도 반포1단지 등 반포권역을 추천한다. 교육, 교통, 전망을 모두 갖춘 입지다.
▶안명숙=실수요 목적이라면 괜찮겠지만, 투자매력이 높지는 않다. 사람들이 점점 10년을 기다려야하는 확정되지 않은 수익은 신뢰하지 않는 분위기다.

- 상가 신규분양은 어떻게 보나? 위례나, 세종시 등지 10평짜리 4~5억대 상가들이 많이 나오고 있다.
▶임채우=부동산 투자를 처음 하는 사람에게는 무리지만 경험이 있는 투자자는 가격이 싸게 나오는 곳은 분양받아도 괜찮다고 본다. 도면이 다 나와있고, 주변 계획도 나와 있어 이를 근거로 충분히 상권을 판단할 수 있다.
▶김일환=위례상가가 유망하다. 신규분양 최근 트렌드는, 우량임차인 사전에 매칭해서 분양받는 곳이 늘고 있다는 점이다. 위례에서 3.3㎡당 4000만원의 비싼 상가가 나오지만 우량임차인이 10년 장기계약으로 맺어진 곳은 따져보고 계약할 수 있다.
▶김규정=유일한 자금을 상가에 모두 쏟아붓는 투자는 금물이다. 가장 큰 실수는 은퇴자금 10억원이 생겼다고 그걸로 덜쿡 상가를 사는 경우다. 리스크가 너무 크고, 수익률을 쉽게 담보할 수 없다. 대개 상가는 100억대 자산가들이 주택 등 여러 투자해보고 마지막에 하는 것이지, 경험이나 자산규모도 적은 상태에서 상가투자를 하는 것은 굉장히 위험하다.
▶안명숙=상가를 분양받는 건 너무 위험이 높다. 상권은 변한다. 위례신도시도 중심상권이 어떻게 형성될지, 횡단보도, 통행방향 등 어떻게 바뀔지 알 수 없다. 나중에 비싸게 사더라도 좋은 상가를 사야한다. 위험한 신도시보다는 검증된 상가를 사야한다. 오히려 요즘 뜨는 곳은, 2종 주거지 근처로 아파트가 아닌 주택들이 있는 곳이다. 서울의 성수동, 연남동 등이 대표적이다. 구릉지 없이 낮은주택들 사이로 주거공간과 상가가 섞이고 공동화가 없는 곳의 상권이 뜨고 있다.

- 오피스텔 투자는 어떤가.
▶김규정=기존 오피스텔을 소액으로 투자하는 것은 괜찮다고 본다. 서울 서북권 역세권에 1~2억대 투자가능한 소형 오피스텔들을 검토해볼만하다.
▶임채우=공급과잉 문제가 항상 지적되지만, 입지 좋고, 수요가 많은 곳은 한달만에 분양 계약이 완료되는 경우도 있다. 은평의 예를 들면 1억3000만원대 오피스텔은 대출을 이용하면 실투자금 5000만원에 투자가 가능하다. 소액으로 투자할 수 있는 유일한 상품이어서 오피스텔은 여전히 노려볼만하다.
▶김일환=신규분양도 골라서 하면 괜찮다고 본다. 도심위주로 오피스가 있거나, 도심중심지 접근성 뛰어난 지역을 검토해볼만하다. 경기도권에 베드타운만 있는 곳은 추천하지 않는다.
▶안명숙=공급이 너무 많아서 권하지 않는다. 2~3년 쉬어가야 한다고 본다. 지금 분양이 잘 된다고 나중에도 좋은 건 아니다. 투자자는 2~3년 후 시장을 봐야 한다. 수요가 너무 한정적이다. 차라리 10평대 소형 아파트를 사서 임대를 놓으라고 조언하겠다.
[이근우 기자 / 이승윤 기자]