12·23 `부동산3법` 통과 관련 Q&A

23일 여·야 합의로 '부동산 3법'이 극적으로 통과됐다. 이에 '부동산3법'에 관련된 궁금증을 Q&A로 풀어봤다.

Q. 분양가상한제 탄력 적용시 기대효과는?
A. 획일적인 가격산정체계에서 벗어나 첨단 기술·최신자재 사용 등으로 주택수요자의 다양한 기호에 맞는 양질의 주택건설공급이 활성화될 것으로 예상된다.
또 주거기술개발 효과와 구매력이 있는 수요층의 주택구입을 유발하고, 일반 주택수요자도 상대적으로 저렴한 기존 주택의 거래나 미분양주택의 구입을 견인할 것으로 기대된다.
아울러 재개발·재건축사업 경우 조합원 부담이 완화돼 사업 촉진과 도심내 주택공급과 거래활성화, 전세난 완화에도 도움이 될 것으로 예상된다.

실제로 4개 사업장에 대한 시뮬레이션 결과, 분양가 상한제 폐지시 조합원 부담금은 평균 9.7%(각각 2.6%, 9.5%, 10%, 16.9%) 줄어드는 것으로 나타났다. 입주 후 내부마감재 등 재시공 비용(연간 총 6143억원)이 절감되고, 분양가 심사·공시에 따른 사회·경제적 비용의 절감도 기대할 수 있다.
재건축·재개발 단지의 경우 입주세대의 약 20%가 재시공(평균 공사비 608만원)하고 있으며, 직접적인 공사비용만 2857억원이 소요된다. 또 폐기에 드는 비용(3286억원)을 포함시 소요비용은 총 6143억원에 달한다.

Q. 재건축초과이익 환수제 폐지시 효과는?
A. 재건축초과이익 환수는 우선 미실현 이익에 대한 과세로 판단된다. 이는 과거와 달리 재건축을 통한 과도한 시세차익을 기대하기 어려운 상황에서, 조합원들이 10년 이상 장기간에 걸쳐 재건축을 진행하면서 얻는 정상적인 이익도 최고 50%까지 환수하는 것은 과도한 재산권 침해라 판단했다.
아울러 재개발 등 다른 정비사업은 제외하고 재건축만 부과했던 점도 형평성에 문제가 있어 왔다. 때문에 올해 말까지 관리처분인가를 받지 못하는 재건축구역 단지가 초과이익 환수대상이 될 경우, 위축된 재건축 시장이 더욱 위축돼 도심내 신규주택 공급 축소도 우려되는 상황이다.
부담금 부과제도 자체가 조합의 사업 추진을 저해하는 심리적 요인으로 작용할 수 있다는 점도 고려했다. 추가적인 제도 유예보다는 시장의 혼란을 최소화하는 차원에서 제도 폐지를 조기에 확정성이 절실했다.
한편, 재건축초과이익 환수제 폐지시 대상이 되는 단지는 전국 562개 재건축사업(2013년 12월) 중 347개 구역/18.4만 세대에 이른다.
지역별로 수도권이 179개 구역(약 10.7만 세대)이다. 서울이 85개 구역(약 6.1만 세대)이며, 이중 강남 3구에 21개 구역(약 2만 세대)가 집중됐다.
이 중 초과이익이 3천만원 이상 발생해 재건축 초과이익 환수제 폐지의 혜택이 있을 것으로 예상되는 단지는 62개 구역(4만 세대)에 달할 전망이다.

Q. 투기과열지구를 제외한 과밀억제권역에 위치한 재건축 조합원의 경우에도 소유한 주택 수만큼 주택공급 허용할 경우 효과는?
A. 그간 과도한 투기방지 등 차원에서 수도권 과밀억제권역내 재건축 단지의 경우 소유 주택수와 관계없이 1주택만 우선 공급했다.
하지만 주택시장 침체로 일반분양의 미분양이 우려되는 점을 감안해 조합원이 원하는 경우 주택의 우선 공급 기회를 확대해 정비사업 활성화를 유도하고, 조합원의 재산권 제한 문제도 해결할 것으로 예상된다.
또 다주택 조합원이 우선 공급받는 만큼 현금청산도 감소하기 때문에 재건축의 사업성 개선 효과도 기대된다. 아울러 조합원이 소유 주택 수만큼 주택을 공급 받고 이를 전·월세 주택으로 공급하면, 민간 임대주택이 증가하는 효과도 클 전망이다.
[매경닷컴 조성신 기자]