올해 수익형부동산 한마디로... "잘 팔았다"

올해 수익형부동산 시장은 대체적으로 '합격점'이라는 분석이다. 이는 다양한 대출제도 및 금리인하(2%) 기조로 은행에 있던 돈이 수익형부동산으로 흘러들었기 때문이다.
2주택 보유자 중 임대소득이 2000만원 이하인 소규모 임대사업자에 대해 분리과세를 골자로 한 2·26 임대차선진화방안이 발표된 직후 투자자가 썰물 빠지듯 사라진 수익형부동산은 이대로 끝나는 듯 보였다.
하지만 지난 10월 한국은행이 기준금리를 연 2.25%에서 2.00%로 인하하면서 마땅한 투자처가 없던 투자자들이 수익형부동산에 몰리며 반등에 성공했다.
내년에도 은행보다 수익률이 높을 것으로 예상돼 수익형부동산의 인기는 지속될 것으로 보인다.

☐ 상가, 인기지역 중심으로 강세 보여
상가는 안정적인 수익을 얻을 수 있는 수익형부동산의 대표적인 상품이다. 올해 상가시장은 아파트 인기지역을 중심으로 강세를 보였다.
특히 단지 내 상가보다는 스트리트형에 테라스를 접목한 상가들이 단연 인기였다. 테라스 상가도 공간 활용 측면에서 우수하고 접근성도 좋아 당분간 공급이 확대될 전망이다.
장기간 침체된 경기의 회복여부가 영향을 미칠 것으로 보이나 저금리 기조가 지속되는 현재 아파트 인기지역을 중심으로 상가투자 전망은 높아 보인다. 대표적인 유망지역으로 위례신도시, 마곡지구, 세종시가 있다.

☐ 오피스텔, 업무지역 임대료 상승세 지속
오피스텔은 1억원대 소액투자가 가능한 상품이다. 특히 수요확보가 용이한 역세권, 대학교 인근, 업무 밀집지역에 들어서는 오피스텔은 없어서 못 팔 정도다.
또 전세난의 해결책으로도 부각되면서 투자자들이 오피스텔에 눈을 돌리고 있어 내년에도 유망지역을 중심으로 한 오피스텔 시장은 더욱 활기를 띨 것으로 보인다.
아울러 다주택 세금부담에도 상대적 자유롭고 전매제한이나 대출규제도 아파트나 일반 주택에 비해 경쟁력을 갖췄다는 평이다.
물론, 일부지역은 공급과잉으로 낮은 분양률이나 수익률을 보이고 있다. 하지만 최근 송파, 강서, 마포, 마곡 등 역세권과 업무지역을 중심으로 임대료가 꾸준히 상승하고 있어 이들 지역의 강세는 이어질 전망이다.

☐ 도시형 생활주택, 공급과잉에 따른 공실률 상승 및 임대료 하락
정부가 지난 2009년 처음 시행한 도시형생활주택은 1~2인 수요가 많은 업무시설이나 대학가 주변 물량에 투자하는 것이 수익률 측면에서 좋다. 통상적으로 100실 안쪽의 물량이 많아 누구나 개발사업에 뛰어들 수 있다는 장점이 있는 반면, 공급량 증가로 인한 미분양 적체는 고질적인 문제로 자리잡았다.
최근 높은 공실률과 임대료 하락에 주차장 기준 강화까지, 악재가 겹치며 수익형부동산 시장에서 접차 사라지는 추세다.
하지만 오피스텔, 상가보다 저렴하고, 공급이 줄면서 세종특별자치시나 평택 같은 공무원, 미군 이주수요가 많은 지역은 국지적인 강세가 예상된다.

☐ 지식산업센터, 임대제한 규제 폐지가 관건
지난 2013년 7월 정부가 올 상반기부터 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지하겠다는 방침을 내놓은 이후 임대물량 부족에 시달리던 중소기업의 영업환경이 대폭 개선됐다.
하지만 규제를 풀 경우 자칫 투기로 이어질 수 있다는 시각도 여전해 정부가 발표한 임대제한 규제 폐지는 공언한지 1년이 넘도록 시행되지 못하고 있다.
향후 지식산업센터 임대사업이 규제가 풀리면 개인이 지식산업센터 사무실을 분양 받아 임대할 수도 있게 된다. 새로운 수익형부동산 상품이 탄생하는 것이다.
지식산업센터는 서울과 경기 남부권에 집중돼 있다. 서울시 송파구, 금천구, 경기도 의왕시 등이 대표적이다.

☐ 분양형 호텔, 관광수요→비지니스 수요로 확대
국내 외국인관광객은 지난 2012년 1000만을 넘은 이후 계속 오름 추세다. 분양형 호텔이 한동안 투자처로 각광 받은 이유다.
객실을 분양 받거나 임대수익을 배분 받는 분양형호텔은 보장된 고수익이라는 광고로 외국인 관광객이 많은 서울, 인천, 대전, 부산, 제주 등에 급증했다.
시행사가 위탁관리사에 운영을 맡기고 투자자들은 운영수익을 받아가는 방식이며, 외국인관광객이 지속적으로 증가한다면 분양물량은 끊이질 않을 전망이다.
최근에는 산업단지 인근이나 대기업 밀집지역까지 공급을 넓히고 있다. 관광수요가 아닌 비지니스 수요가 주타깃이기 때문이다.

한국의 금리(연 2%)는 선진국인 미국 0~0.25%, 일본 0.05%, 유럽중앙은행 0.15%, 영국 0.5%, 홍콩 0.5%, 캐나다 1.005%, 대만 1.875 등 경제협력개발기구(OECD) 평균(1.6%)보다 아직도 높다는 분석이다.
이런 상황이라면 베이비부머(1946년~65년 출생자)는 발 빠르게 투자처를 모색해야 한다. 물론 '묻지마 식' 투자는 금물이다.
옥석을 가려야 한다는 말이다. 수익형부동산은 은행이자 대비 2~3배의 수익률을 올릴 수 있지만 무작정 투자를 하면 낭패를 보기 십상이다.
투자자는 배후수요는 탄탄한지, 유동인구가 많은지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또 매입 전에 상품 경쟁력과 수익성을 미리 분석해야 한다. 일반인이 수익률을 분석하기란 쉽지 않기 때문에 전문가에게 도움을 요청하면 된다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 당분간 저금리기조로 이자 부담이 줄다보니 수익형부동산에 투자자들이 늘고 있다” 며 내년 정책에 따라 꾸준한 수익을 낼 수 있는 유망지역을 중심으로 장기 투자하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
[매경닷컴 조성신 기자]