[권강수의 분양현장 탐방] 위례 효성해링턴 타워 THE FIRST 오피스텔

㈜효성이 경기도 하남시 위례신도시 업무지구 22블록에 '효성해링턴 타워 THE FIRST를 분양 중이다.
이 오피스텔은 지하 3층~지상 20층, 연면적 82,825.05㎡에 전용면적 기준 △24A㎡ 252실 △24B㎡ 576실 △34C㎡ 72실 △35C㎡ 36실 △47D㎡ 70실 △48D㎡ 38실 △60E㎡ 72실 등 총 1116실 규모다. 스튜디오 원룸형부터 투룸까지 다양한 타입으로 구성된 것이 특징이다.
지난달 23일부터 24일까지 이틀간 진행된 청약접수에서 1116실 공급에 11,926명 참여해 전체 평균 10.7대 1의 높은 경쟁률로 전 타입 마감에 성공했다. 특히 전용 60㎡ 72실은 청약 경쟁률이 50.9대 1에 달했다.
㈜효성의 분양 관계자에 따르면 지역에 첫 공급되는 오피스텔이며 입지가 좋아 수요자들에게 좋은 반응을 얻을 수 있었던 것 같다”며 인근 문정지구 오피스텔 분양가보다 저렴하고 입지가 좋아 향후 지역 일대를 대표하는 새로운 랜드마크로 자리 잡을 것으로 기대를 하고 있다”고 말했다.

분양가는 3.3㎡당 800만원대로 인근 문정지구 오피스텔 분양가보다 3.3㎡당 대략 200만원대 이상 저렴하다. 1억2천만원대부터 투자가 가능해 안정적인 임대 수익과 추후 시세차익도 노려볼 만하다는 게 효성 관계자의 설명이다.
입주는 2016년 9월 예정이며, 견본주택은 서울시 송파구 장지동 602-3번지, 지하철 8호선 복정역 1번출구 인근에 위치한다.

상권분석
단지가 입지하는 위례신도시는 현재 조성하는 신도시 중 유일한 강남 생활권이며 분양가는 강남권 신규 아파트의 절반 가격대에 형성돼 있다.
단지에서 약 10km 거리에 강남·역삼 및 잠실 등 강남업무지구, 판교·정자 등 분당업무지구가 있어 근거리 통근을 목적으로 하는 직장인 임대수요까지 기대할 수 있다.
더불어 제2롯데월드타워, 문정지식산업센터, 가락시장 현대화 사업 등 주변의 굵직한 개발호재로 배후수요는 증가할 것으로 전망된다.

교통환경
서울 도심 및 수도권 각지로의 높은 접근성이 이 단지의 장점이다.
지하철 8호선 복정역을 이용하면 30분 이내에 강남역에 접근이 가능하며 선릉, 삼성으로 이동이 용이해 강남 테헤란로를 비롯한 서울 주요 오피스지역으로 이동이 편리하다.
서울 외곽순환도로를 이용해 서울 및 수도권 각지로 이동이 좋고 분당~수서간 고속화 도로를 이용해 강남은 40분 이내, 용인 서울고속도로를 이용해 수원은 1시간이내에 접근이 가능하다.
또한 경부고속도로, 동부간선도로, 중부고속도로 등이 있어 전국 각지에 효과적으로 이동할 수 있는 입지이다.

교육 및 생활환경
위례신도시 내에서 총 4.4km 길이의 대규모 녹지축인 휴먼링과 바로 인접해 주거쾌적성을 확보했다.
‘휴먼링은 주거단지와 녹지를 순환 연계해 차량과 분리된 보행자 공간을 말하며 여기서 산책, 조깅 등 휴식과 여가를 즐길 수 있고 자전거를 이용해 신도시 어디든 10분 안에 도달이 가능하게 된다.
또한 단지가 성남골프장과 맞닿아 있어 골프장에서부터 이어진 남한산성의 수준 높은 그린 조망을 누릴 수 있다. 특히, 사선형 배치 설계로 골프장 조망을 최대한 끌어냈다.
교육환경으로는 신도시 내에 유치원, 초∙중∙고교가 신설될 예정에 있고, 인근에 가천대학교, 을지대학교, 한국폴리텍대학 등이 위치해있다. 단지 바로 옆에 이마트가 입점 예정이다.
아울러 가든파이브, 가락시장, 롯데마트, 롯데백화점, 코엑스, 삼성 서울병원, 서울 아산병원 등도 가까워 교육, 쇼핑, 의료 등 각종 시설도 편리하게 이용할 수 있다.
커뮤니티시설로는 휘트니스, 게스트룸, 북카페 등 고급 커뮤니티를 갖춘 데다 전체 전용면적 6,280㎡의 대규모 근린생활시설과 교육연구시설도 함께 들어서 단지 내에서 업무, 휴식, 건강관리가 가능한 원스톱 라이프가 가능하다.

개발호재 및 투자가치
'위례신사선(위례신도시~신사역:14.83㎞)'노선이 신설로 호재를 지닌 지역이다. 위례신사선(예정) 개통시 삼성역까지 10여분에 도착할 수 있는 장점이 있으며 서울 강남권을 다이렉트로 잇는 노선이라는 점에서 기대 된다.
이 노선은 가락시장과 학여울(3호선), 삼성(2호선), 청담(7호선), 신사(3호선) 등 강남 요지를 모두 관통하며, 환승역도 많아 서울 각지로의 이동 접근성까지 우수한 것이 특징이다.
또한 8호선 우남역, KTX 수서역 등이 계획돼 있어 교통환경이 더욱 좋아질 전망이다.

권강수 이사 촌평
오피스텔(Officetel)은 사무실(Office)과 호텔(Hotel)의 합성어로 주거 또는 사무실의 목적에 따라 활용이 가능하다는 장점이 있다. 1984년에 처음 공급됐으며 과열과 침체를 반복하며 지금까지 공급되고 있다.
오피스텔은 상가와는 달리 주거 또는 사무실로 임차인의 사용목적에 따라 활용 가능한 장점이 있으며, 주로 역세권에 위치하고 중층~고층 위주로 건설돼, 직장인과 신혼부부에게 인기가 많은 상품이다.
2010년 7월부터 업무시설비율 규정이 폐지되고 바닥 난방을 일부 허용 등 오피스텔을 준주택으로 양성화되기 시작하면서 오피스텔 붐이 불었지만 공급과잉으로 수익률이 조금씩 하락했다.

최근에는 2∙26 임대소득 과세 방안으로 일부지역은 투자자들이 상가로 이동하거나 관망세를 보이고 있는 상황이다.
오피스텔 시장이 전체적으로 주춤하는 분위기 이지만 교통이나 인구유입 등 호재가 있는 지역 오피스텔은 배후수요가 많아 선진화방안이나 세월호 악재에도 영향이 적은 지역 있다.
마곡지구, 문정지구, 위례신도시 같은 경우 활발한 지역개발호제로 생활환경이 좋고 교통이 발달해 투자 관심지역으로 최근 높은 분양률이 나오고 있어 원활한 분양이 기대되는 지역으로 알려져 있다.
본 현장 경우도 자연환경이 좋고 위례~신사선이 예정돼 있고 강남 접근성이 좋으며 한 단지 이지만 1,116실로 세대수가 많기 때문에 경쟁력 있는 투자처로 전망된다.
주거 투자에서 나홀로 아파트 보다 대단지 아파트가 일반적으로 선호도가 높다. 오피스텔 또한 마찬가지 이다. 단지에 사람이 많이 거주하게 되면 관리비 부담이 적어진다. 단지 내 상가 운영도 활성화되 덩달아 환금성이 높아져 향후 가치상승에도 영향을 받게 된다.
다만, 입지가 변수가 될 수 있는데 호실이 많다고 할지라도 임대수요를 갖추지 못해 공실률이 높아지게 되면 수익률이 떨어지게 되고 그로인해 오피스텔로서의 가치가 떨어질 수가 있다.
주변 지역의 오피스텔이 얼마나 공급이 됐는지, 지하철과의 거리, 주변소음, 편의시설의 위치 와 같은 생활환경에 부동산의 미래가치와 수익이 결정된다. 때문에 주거환경에 초점을 맞추는 동시에 수익률을 높일 수 있는 방법을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
한국은행이 기준금리를 2013년 5월 2.75%에서 2.50%로 인하한 이후 14개월째 저금리 기조가 지속되고 있기 때문에 수익형부동산 투자는 개발호제 지역에 따라 당분간 이어질 것으로 보인다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자]