[권강수의 분양현장 탐방] 삼성중공업 `인덕원IT밸리` 지식산업센터

지식산업센터는 동일 건축물 안에 다수의 공장이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물을 말한다. 입주 시설로는 산업, 벤처 기업 및 생산 활동을 지원하기 위한 금융, 보험업 시설, 기숙사, 근린생활시설 등이 포함된다.
삼성중공업이 경기도 의왕시 포일2택지개발지구 내에서 지식산업센터인 ‘인덕원IT밸리를 준공 후 분양 중이다. 지하 3층~지상 10층 4개동에 근린생활시설·기숙사·보육시설 등으로 구성돼 있다.
연면적 199,116㎡ 규모로 서울 코엑스몰의 약 2배에 달한다. 분양가는 3.3㎡당 400만원대 부터 책정돼 서울 성수동 절반 수준이며 서울 구로동에 비해서 3.3㎡당 100만~200만원 정도 저렴하게 책정돼 있다. 기업 입주는 2014년 6월 시작한다
본 현장은 최근 트렌드에 맞게 주변에 녹지공간도 갖추고 있다. 생활 편의 시설이 잘 조성 돼 있고 분양가가 비교적 저렴해 향후 지가상승에도 큰 영향을 줄 것으로 예상된다.
분양전문 대행사인 아파트형 공장 114 박종업 대표는 지식산업센터는 예전에는 서울권에 구로동이나 성수동 인근이 인기가 좋았다”며 요즘은 교통여건이 좋고, 가격이 저렴한 수도권 남부로 눈돌리는 기업이 늘고 있다"고 말했다.

상권분석
단지내 상주 인구는 5000명에 이를 것으로 예상돼 배후수요가 풍부하다. 인근 덴소(기업) 사옥과 아프트단지를 고려하면 단지내 상가면적이 적어 상가 희소성이 높다. 또한 인근에 아파트 단지와 청계산 등산로가 있어 주말상권 형성에 유리할 것으로 보인다.
현장 인근에는 농협IT센터가 2016년 입주 예정이고 바로 앞에 고등학교 예정부지가 있으며 법원, 검찰청, 공공기관, 백화점 등이 있고 인근 안양시청을 중심으로 대규모 아파트 단지들이 형성돼 있어 핵심 인프라를 갖췄다.

교통환경
서울, 인천, 성남, 수원 중심 지역에 입지하고 사통팔달의 교토망이 갖춰져 있어 서울 및 수도권을 연결하는 요충지의 역할을 할 수 있는 지역에 들어선다.
지하철 4호선 인덕원역을 걸어서 20분이내에 이용할 수 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 환승한다면 10분 이내에 지하철역까지 진입이 가능하다. 강남역까지 지하철로 30분 거리이며, 차량으로도 30분 이내의 거리(15.8km)에 있으며 인덕IC가 완공될 경우 거리는 더 단축된다.
또한 서울외곽순환도로 접근이 좋아 서울 외곽지역 인천, 김포, 성남 등 접근이 좋고 서울과 부산까지 광역도시를 잇는 경부고속도로와의 접근이 용의하며 서울과 호남지역을 잇는 서해안고속도로를 포함해 경수산업도로, 과천~의왕간 고속화도로, 47번 국도가 인접해있어 교통이 편리한 것이 특징이다.

생활환경
청계산 등산로가 가까워 직원들이 휴식시간을 이용해 산책이 가능하고 쾌적한 근무환경을 제공해 업무 효율을 높여 줄 것으로 보여 진다.
Drive-in 주차시스템으로 주차가 편리하고 강당과 다목적 회의실이 도입되어 업무 효율을 높여주고 단지 내 기숙사, 근생시설, 보육시설, 공용휴게실이 잘 어우러져 있다.
이마트, 롯데마트, 홈플러스, 한림대 성심병원 등 생활 편익시설이 인접해있어 생활환경이 편리하고 관리비도 저렴해 3.3㎡당 6천원에 입주 기업들의 관리비 부담도 덜 수 있을 것으로 보인다.

세금혜택 및 지원금
지식산업센터의 세제혜택부터 시작해 여러 혜택들은 법인의 운영기간, 지역, 시기에 따라 조금씩 다르지만 기본적으로 세금 감면과 정책자금 지원 혜택으로 취득세 50%와 재산세 37.5%를 감면받을 수 있다.
또한 정책자금 지원으로 경기신용보증재단과 중소기업진흥공단 등에서 분양가의 최대 80%를 장기 저리대출을 통해 최대 30억원 한도에서 지원한다. 또한 의왕시에서 정책자금으로 연 3% 금리를 보전해 줄 예정으로 실질 대출금리 1%대로 입주가 가능하다.

개발호재 및 투자가치
인천국제공항과 평택항과의 거리가 1시간 이내의 거리이고 2017년에 인덕원IC가 완공 되면 과천~ 봉담간 고속화도로와 제2경인고속도가 직접 연결돼 서울을 비롯해 수도권 어디로든 빠르게 이동 할 수 있다는 점에서 향후 발전 가능성이 높다.
경기도에서 2018년 완공 계획인 135만㎡의 과천지식정보타운과 인근 안양벤처밸리 등이 개발되면서 일자리창출, 인구유입 등으로 시너지 효과가 예상된다.

권강수 이사 촌평
공장하면 예전 밤낮으로 굴뚝에서 연기 나는 현장을 떠올리곤 하는데 지금은 그런 공장 형태가 아닌 아파트형 공장은 업무환경이 쾌적해지고 외관과 조경이 깨끗해지면서 거의 오피스건물과 같이 인식이 바꼈다.

지식산업 센터의 원조인 아파트형 공장은 유럽에서 처음 등장해 70년대 홍콩, 싱가포르 등에서 일찍부터 생겨났으나 국내 시장이 제조에서 IT업으로 흐름이 이동하면서 제조 산업의 중심 이였던 구로공단에 제조 공장들이 빠져 나가고 90년대 초반부터 아파트형 공장이 하나 둘 씩 국내에 선보였다.
처음에는 구로·가산, 영등포, 강서, 성수동 등에 들어오다가 수도권지역에 교통이 좋아지면서 의왕시, 안양, 군포, 부천, 서남지역에 서서히 밀집하게 된다. 이후 제조집약시설로 발전해온 아파트형공장은 2010년 지식산업센터로 명칭이 변경되며 낡은 이미지를 탈피한다.
강남, 종로 등 도심지역에서 임대 사무실에 있던 기업들이 관리비 절감으로 지식산업센터로 많이들 이동하고 있는 추세 이다. 본 현장은 청계산의 영향으로 주변 환경이 쾌적하고 배후수요, 교통여건 등이 좋고 대출이자 지원 및 세금 혜택이 있어 안정적인 투자처로 보인다.
또한 올해 지식산업센터의 임대제한 규제 폐지가 하반기 국회를 통과하면 일반 상가처럼 개인도 분양 받아 임대사업을 할 수 있는 여건이 조성될 전망이다.
개인 투자자에 유리한 부분은 저금리(한국은행 기준금리 2.5%)기조에 신용도에 따라 실투자금 분양가에 최대 20~30%만으로 투자가 가능하다. 업계조사에 따르면 서울∙수도권 지식산업센터 평균 임대 수익률 7.12%를 감안하면 높은 수익률이 기대된다.
입지가 좋고 교통이 좋다고 하더라도 과잉 공급이 될 경우 지식산업센터에 공실문제가 커질 수 있으며 시간이 지남에 따라 건물이 노후 되기 때문에 투자시 안정성과 환금성을 꼼꼼히 알아보고 분양 받아야 한다.
기존에 IT, 제조, 벤처, 금융 등 특정 업종 기업에만 한정되어 있었던 지식산업센터 시장이 개인 영역으로 확장되면서 수익형부동산 투자의 다양성과 투자자금 유입에 긍정적으로 작용 할 것으로 기대가 되고 있다.
다만 올해부터 2016년 까지 취득세는 기존 75%에서 50%로 재산세는 50%에서 37.5%로 감면이 축소되었기 때문에 실 입주 목적으로 분양받는 기업들은 이점을 유의해야 한다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자]