[조성신의 富동산 현장] 투자이민제도 완화 ‘인천·부산 미분양시장 봄볕드나’

이달 16일 주택건설업계 오찬간담회에서 국토부 서승환 장관은 주택·건설 분야 규제완화를 약속하며 여러가지 카드를 내밀었다. 그중 하나가 ‘투자이민제 규제완화다.
투자와 이민을 병행한다는 취지인 ‘투자이민제는 특정한 지역에 일정한 투자금액 이상을 부동산에 투자하는 외국인에게 국내에 장·단기 거주(영주권자격 등) 할 수 있는 권리를 부여하는 제도다.
정부는 지난 2010년 제주도를 필두로 강원도 평창과 전남 여수, 인천, 부산 등 지역을 넓혀 이 제도를 시행해 오고 있으나, 주거용부동산의 경우 투자가 막혀있거나 지역과 투자상품에 제약 또한 적지 않아 제주도를 제외하고는 유명무실한 것도 사실이다.
하지만 앞으로 투자이민제 대상지역 내 발생한 미분양 주택까지 확대하고, 인천 등 최대 7억원으로 묶여 있는 최소투자액 기준을 5억원으로 낮추는 계획을 추진키로 하면서 미분양 적체에 시달리던 인천경제특구와 부산지역의 미분양 소진에 청신호가 켜졌다.

현재(2014년 2월 기준) 인천과 부산은 각각 6891가구와 3433가구의 미분양이 적체된 상태로 전체 총량이 1만 가구를 넘어섰다.
특히 인천은 악성미분양으로 손꼽히는 중대형평면이 다수인 준공 후 미분양이 2855가구다. 지역 재고의 41% 수준이라 송도경제특구 등은 분양소진에 어려움을 겪고 있다.
아직 투자이민제도 완화와 관련된 구체적인 방안이 확정된 것은 아니나 일반적인 투자이민 기준이 부동산투자액 5억원 이상, F-2거주비자 5년간 유지시 영주권 취득인 경우가 많아 인천지역이 이 기준으로 완화된다면 중국자본 등 투자이민이 인천경제특구를 기준으로 미분양 개선 효과로 이어질 수도 있다.

국내 부동산투자이민제도 적용지역 현황

인천광역시 미분양 재고의 대부분을 차지하는 송도신도시는 3.3㎡ 1200만원대 초·중반 수준의 분양가로 지난 2012년 기 분양된 물량이 대부분을 이루고 있는데 주요 미분양 사업지만 11곳이다.
청라경제특구나 영종신도시와 달리 매립지 사업형태라 그동안 신규 공급이 꾸준했고, 요 몇 년 사이 실수요위주로 재편된 주택시장의 흐름과 달리 중대형 공급 쏠림 현상이 미분양 적체의 주요인이 됐다.
부산지역 미분양 사업지들은 지역쏠림보다 산발적인 분산형태를 취하고 있다. 분양가 수준도 3.3㎡ 800~1500만원대로 다양하다.
다만 부산은 올해도 약 2만1000여가구가 신규공급 될 예정이고 내년까지 약 3만7000여가구가 입주대기 중이라 미분양계약 선택에 신중을 기할 필요가 있다.
일각에서는 집을 사서 영주권을 얻으려는 외국인 수요가 기대만큼 많지 않을 것이란 목소리도 나오고 있다.
하지만 리츠 등 간접투자의 형태가 아닌 미분양 직접매입과 같은 외국인 부동산투자 확대가 현실화된다면 외자유치나 지역 자본 확충에 상당한 도움이 될 것으로 예상된다.
지역내 미분양 해소는 결국 취득세 등 지자체 세수 증대와 지역경제 성장에 선순환 고리가 마련돼 신규 고용 창출과 같은 부차적 순기능도 기대해볼 만하다.
부동산114 함영진 센터장은 어느 한 지역에 동일한 국적의 이민자나 체류자가 집단 거주하는 특성을 고려할 때 국제공항과 가깝고 수도권과 인접한 인천경제특구는 분명 제주도 다음가는 외국인이 선호지역이 될 가능성이 높다”고 말했다.
또 향후 외국인 투자증가 호재가 주택수요 유발과 지역인식 제고에 활용된다면 심리적 측면뿐만 아니라 매매시장 환경개선에도 긍정적 영향을 미칠 수 있을 것”이라고 분석했다.
[매경닷컴 조성신 기자]