[권강수의 분양현장 탐방] 제주도 연동 라마다 앙코르 제주 호텔

JK메디컬 그룹이 제주시 연동 일대에 분양형 호텔 '라마다 앙코르 제주 호텔'을 분양 중이다. 이 호텔은 지하 3층~지상 12층 계약면적 41~93㎡ (전용면적 19~50㎡) 총 225실 규모로 조성된다.
라마다 앙코르 제주 호텔은 ‘제주의 강남이라 불리우는 제주시 연동에 위치해 호텔로는 최적의 입지를 갖췄다는 평을 받는다. 이는 인근에 있는 바오젠거리(舊 제주 로데오거리)가 최근 新 제주상권으로 떠오르기 때문이다.
'바오젠거리'는 지난 2011년 중국의 건강미용 제조업체 ‘바오젠 그룹이 제주도를 찾은 이후 대규모 중국 관광객이 이곳으로 몰려 오면서 이를 기념하기 위해 제주도청이 명명했다.
JK메디컬 그룹(사업 시행사)의 대주주인 JK성형외과는 보건복지 가족부가 인증한 해외환자 유치 의료기관 1호로, 2011년~2013년 해외환자 유치부분 3년 연속 최고상을 수상한 바 있다.

이번 'JK 라마다 앙코르 제주 호텔' 상업시설에도 JK성형외과의 최고 의료진과 유비쿼터스 기반의 첨단 장비를 갖춘 성형·미용 관련 업종이 들어설 것으로 알려졌다. 이를 통해 제주도에 본격 '메디컬 투어' 시장이 첫 발을 내딛겠다는 계획이다.
라마다 앙코르 제주 호텔은 개별 등기가 가능해 투자자들은 객실 소유권을 아파트처럼 자유롭게 사고 팔 수 있으며, 1년에 7일은 계약자가 무료로 사용할 수 있는 등의 부가 혜택을 누릴 수 있다. 계약금은  공급가의10%이며 중도금도 전액 무이자 대출을 적용해 초기부담을 줄였다.
분양 관계자는 신 제주 상권으로 뜨고 있는 연동 지역에 세계적 호텔 브랜드인 라마다 브랜드의 희소가치 더해져 인기가 높을 전망”이라며 전 객실을 소형으로 구성해 투자부담을 최소화했고, 이를 통해 연 11%의 투자수익률이 예상된다”고 말했다. 준공은 2016년 2월 예정이다.

상권분석
제주 속 작은 중국 바오젠거리 주변 상권이 들썩이고 있다. 이는 바오젠거리가 유커(遊客․중국인 관광객)의 구매력에 힘입어 지역경제를 이끌고 있기 때문이다.
면세점을 제외하고 제주에서 카드사용 비중이 가장 높은 곳이 바오젠거리로 전통시장에 비해 10배까지 차이가 나기도 한다.
제주를 찾는 외국인 관광객 중 70~80%는 중국인 관광객들로 바오젠거리의 업종은 중국인 관광객 기호에 따라 꾸준히 바뀌고 있다.
중국인 관광객 대상 화장품, 의류, 선물용품 등의 매장이 대박을 치고 있다고 알려지면서 바오젠거리에 입성하려는 상인이 줄을 서고 있는 실정이다.
이 때문에 임대료와 권리금은 크게 오른 상태다. 창업부동산연구소에 따르면 이 지역 33㎡ 매장의 임대료와 권리금은 1년과 비교하여 각각 2000만원에서 1억원, 5000만원에서 1억원으로 뛰었다. 그나마 매물이 없어 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.
연동지역 상가가격도 많이 올랐다. 2년 전 4억~5억원 하던 연동지역 도로변 3층 건물이 15억원까지 올랐고 상가 권리금은 100㎡ 기준으로 1년 전보다 배가 오른 2억원대를 형성하고 있다는 인근 중개업소의 설명이다.

교통환경
제주국제공항에서 5분안에 사업지 접근이 용이하며, 제주종합시외버스터미널 등도 가깝다. 1139번 도로와 연결교차로를 통해 서귀포로 빠르게 이동이 가능한 교통환경을 지니고 있다.

교육 및 생활환경
인근에 더호텔, 로얄호텔, 그랜드호텔 등 숙박시설 밀집지역으로 만장굴, 성산일출봉, 성읍민속마을, 한라산, 천지연폭포 등 제주대표 관광 명소와 1시간 거리에 위치해 있다.
반경 1km 내에는 신라면세점을 비롯, 삼무공원, 바오젠거리, 노형오거리, 제주티파크 등이 있다. 롯데마트, 롯데시네마, 이마트 등 생활편의시설도 풍부하다.

개발호재 및 투자가치
제주도 관광객이 증가하면서 호텔이 대표적인 수익형 부동산으로 자리잡고 있다. 제주관광협회에 따르면 2008년 582만2016명이었던 제주도 관광객 수는 매년 약 100만명 가량 증가하면서 지난해에는 1085만1265명의 관광객이 다녀간 것으로 조사됐다.
특히 해외관광객뿐만 아니라 환율이나 국제관계에 영향을 받지 않는 국내 관광객도 2008년 528만1500명에서 지난 해 851만7417명까지 늘었다.
지난 해 제주도에 온 관광객수가 1000만명을 돌파하는 등 빠른 속도로 관광객이 늘고 있어 호텔수요는 당분간 지속될 전망이다.
박성하 JK 라마다 앙코르 제주 호텔 분양팀장은 JK 라마다 앙코르 제주 호텔은 투자 부담이 적고 환금성이 높은 소형으로 구성됐으며, 세계적인 특급 호텔 브랜드인 라마다와 의료기업인 JK메디컬그룹이 협력해 차별화된 호텔운영과 특화된 의료서비스를 선보일 계획으로 타 경쟁 호텔과는 분명한 경쟁력이 있다”라고 밝혔다.

권강수 이사 촌평
"업체의 보장 수익률을 보지 말고, 경쟁력을 봐야 승산 있어"
최근 수익형 부동산 시장에 '제주도 분양형 호텔'이 틈새 상품으로 주목을 받고 있다. 오피스텔이 공급과잉에 따른 수익률 하락으로 주춤하는 사이 분양형 호텔이 큰 주목을 받고 있는 것이다.
제주도 분양형 호텔의 경우 실투자금 기준 10%가 넘는 수익률을 보장하고 나서면서 많은 투자자들이 호텔 투자에 나선 상황이다.
실제 과거 강남권역에 자리잡고 있는 오피스텔 모델하우스는 이제 대부분 제주도 분양형 호텔 모델하우스로 변신 중이다.

지난해에 이어 올해도 분양형 호텔의 공급은 계속될 전망이다. 2013년도에는 6곳에서 1443실의 호텔이 공급됐던 제주에서는 정초부터 호텔공급이 봇물 터지고 있어 공급과잉 우려가 있는게 현실이다.
이는 도시형 생활주택 사례에서 보았듯이 일시적인 공급과잉은 수익률 하락으로 이어지고 있다는 점을 상기해야 한다.
제주도에는 올해 공급을 앞두고 있는 호텔과 함께 공급 중인 호텔도 많다. 저마다 내세우고 있는 장점도 각각 달라 투자자들은 꼼꼼하게 공급되는 상품들을 살펴볼 필요가 있다.
먼저 제주도 내 지역별 객실 가동률을 살펴봐야 한다. 운영 브랜드보다는 지역별로 객실 가동률 차이가 크기 때문이다.
호텔협회의 2012년 특1․2등급 호텔 운영현황을 살펴보면 제주시에서는 공항과 제주여객터미널이 가깝고 호텔이 밀집해 있는 탑동(80.8%)과 연동(78.23) 지역이 서귀포에서는 휴양단지로 인기가 높은 중문단지(80.8%)가 높은 객실 가동률을 보였다.
반면 애월항, 일출봉 등 나홀로 호텔이나 계절 관광지는 상대적으로 낮은 객실가동률을 보였다. 분양가도 중요한 요소로 작용하고 있으며, 특히 관리업체의 운영 계획과 풍부한 경험이 있는지도 꼭 따져봐야 할 대목이다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자]