상가도 가지가지, 내게 맞는 상가투자는?

상가는 단지 내 상가, 근린상가, 쇼핑몰, 테마상가 등 종류에 따라 안정성과 수익률이 큰 차이를 보인다. 또 이들 상가들은 상권과 배후수요의 범위가 상이하고 운영방식도 다르므로 상가의 종류도 꼼꼼히 따져보고 선택하는 것이 좋다,
아파트단지가 밀집돼 있는 상권은 일반인들이 생활에 직접적인 영향을 미치는 생필품 판매업종이나 단순한 서비스업종이 자리하게 된다. 보통 단지 내 상가나 근린상가가 이에 포함된다. 이들은 안정성은 높으나 수요층이 한정돼 있어 중심상권에 비해 고객흡입력이 떨어진다.
반면 중심상권은 고객흡입력이 강해 전문상품이나 테마상품, 고가의 제품 등의 판매도 가능하다. 중심상권에는 대형쇼핑몰이나 테마상가 등이 들어설 수 있다.
이처럼 상가의 선택이 안정성과 수익성에 큰 영향을 미치게 되므로 신중하게 고려해야 한다. 상가는 크게 근린상가, 단지 내 상가, 전문테마상가, 쇼핑몰 등으로 나눠진다.

비교적 안정성 높은 단지 내 상가
국내 경기침체가 장기화되면서 비교적 안정성이 높은 단지 내 상가에 투자자들이 몰리고 있다. 실제 LH공사가 올해 3분기에 공급한 단지 내 상가 낙찰율은 99%에 달했다. 평균 낙찰가율은 267%였으며 최고 낙찰가율은 373%에 이르렀다.

단지 내 상가는 배후세대를 포함한 고정수요를 확보하고 있어 안정성이 높은 것이 특징이다. 특히 단지 내 상가는 다른 종류의 상가들에 비해 치열한 경쟁을 하지 않아도 된다. 다만, 단지 내 한정된 수요를 주대상으로 하기 때문에 수익성이 다른 상가들에 비해 낮은 편이다.
서울 은평뉴타운에서는 1만6000여 가구의 배후수요를 확보하고 있는 ‘아이파크 포레스트 가든 상가를 분양 중이다. 주변에는 고양 삼송지구, 고양 원흥지구, 고양 지축지구 등이 은평뉴타운과 경계상 배후수요가 넓다.
오피스텔 814실의 고정수요를 확보하고 있고, 상가 인근에는 가톨릭대 성모병원(약 800병상)과 소방행정타운(4만8169㎡)이 들어설 예정이다. 이 상가는 은평뉴타운 초입과 가까이 위치해 있다.
서울 성동구 왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가인 ‘텐즈힐은 외국인들이 즐겨 찾는 청계천과 동대문상가가 인접해 있다. 왕십리뉴타운 2구역 1148가구와 1구역 1702가구, 3구역 약 2529가구 등 배후 수요도 풍부하다. 서울 지하철 1·2호선 신설동역, 2·6호선 신당역, 2호선 상왕십리역 등을 이용 가능하다. 입주 또한 2014년 2월로 수익회수가 빨라 투자자들은 눈 여겨 볼만하다.

주거지역 주변의 근린상가
근린상가는 보통 주거지역 주변에 있어 일반인들이 쉽고 편리하게 이용할 수 있는 상가들을 말한다. 근린상가에는 마트, 식당, 제과점, 약국, 미용실, 학원, 병원 등이 입주하고 있다. 대체적으로 일반인이 생활하는데 밀접한 관계가 있는 점포들이 분포하고 있다. 근린상가는 수요층이 한 곳의 단지에만 포함되지 않으며 유동인구를 배후수요로 확보할 수 있어 수익률이 단지 내 상가보다 높은 편이다. 그러나 근린상가는 입지에 영향을 많이 받고 상권 내 동일점포들과 경쟁관계가 형성되므로 안정성은 단지 내 단지에 비해 떨어진다.
성희는 서울 송파구 위례신도시 C1-7블록에 ‘성희프라자 상가를 분양한다. 트랜짓몰 주변에 위치하고 있으며 수변공원도 가까이 있어 유동인구가 풍부할 전망이다.
서울 송파구 문정동 택지개발사업지구 3-2BL에 ‘문정 법조프라자가 분양 중이다. 문정 법조프라자는 서울 동부지방법원·동부지방검찰청사 정문 앞에 위치해 배후수요가 풍부하다.

고객흡입력 강한 쇼핑몰
쇼핑몰은 크게 백화점이나 대형마트, 대형의류매장(아울렛 등), 전문복합상가 등을 말한다. 쇼핑몰은 대체적으로 유동인구가 많은 중심상업지역에 위치하고 일반상가에 비해 고객 흡입력이 훨씬 강하다. 전문화 및 고급화 또는 저렴한 가격을 내세워 고객을 유인하기 때문이다. 그러나 같은 쇼핑몰 내에서 여러 동일업종이 함께 운영하는 체계로 경쟁이 치열하다. 경기가 침체 된 경우 일반상가에 비해 리스크에 대한 부담이 훨씬 커진다.
세종시 1-3생활권에서 복합문화 테마쇼핑몰 ‘몰리브를 분양 중이다. 주변은 아파트들로 둘러싸여 있으며 중앙행정타운도 가까워 배후수요가 풍부할 전망이다. 사업지 뒷편에 대규모근린체육공원이 조성되며 주변에 제천천이 흘러 유동인구도 풍부할 것으로 예상되고, 현재 멀티플렉스 영화관 CGV가 입점계약을 완료한 상태다.

하나의 업종을 중심으로 집단화 된 테마상가
테마상가란 하나의 주제를 삼아 그와 관련된 업종을 중심으로 집단화시킨 형태의 상가를 말한다. 용산전자상가, 서울동대문 의류상가, 구로 공구상가 등이 대표적이다.
1990년 초 테마상가 붐이 불기 사직해 전자제품, 어린이 및 유아 대상 제품, 엔터테이먼트 등으로 다양하게 시장을 넓혀 갔다. 그러나 한 개의 주제에 집중돼 있어 유사업종끼리 경쟁이 심하고 실물경기에 민감하게 반응하는 단점이 있다. 일반상가들과 비교해 리스크가 훨씬 높은 편이다.
은평뉴타운에서 교육형 학원테마상가 ‘드림스퀘어-EDU를 분양 중이다. 영유아부터 고등학교과정까지 모든 교육시스템을 한 곳에서 소화시킬 수 있도록 했다. 단과학원, 입시학원, 전문어학원, 미용학원, 요리학원, 기술학원, 영어유치원, 독서실, 유학원 등 토털 에듀서비스가 제공된다. 1, 2층은 각종 생활편의시설이 들어서며 5층부터 9층까지는 학원으로만 구성된다.
[매경닷컴 이미연 기자 enero20@mk.co.kr]