[조성신 기자의 富동산 현장] 2013년 상가시장 10대 이슈는?

올해 상가시장을 들썩이게 한 뉴스는 어떤 것이 있을까?
전반적인 부동산시장 위축이 주택을 비롯한 다양한 상품을 치열한 경쟁 속에 몰아넣으며 많은 변화를 견인했다.
이에 매경닷컴은 상가정보 제공업체인 상가뉴스레이다의 자문을 구해 2013년 한 해 동안 상가시장에서 화제가 된 ‘10대 이슈들을 정리했다.

1. 근린생활시설 업종변경 규제완화 ‘건축법 시행령 개정
국토교통부가 지난 9월 서민창업을 활성화하기 위해 근린생활시설 내 새로운 업종의 입주나 업종 변경을 손쉽게 할 수 있는 내용으로 ‘건축법 시행령 개정안을 발표했다.
현재 근린생활시설에 들어설 수 있는 업종은 구체적으로 명시된 업종에 한했다. 하지만 앞으로는 구·군·청이 유연하게 판단해 파티방·고민상담방 등과 같은 새로운 업종도 쉽게 허가를 내줄수 있도록 한 것.

면적 제한기준도 모든 업종을 500㎡(약 151평)로 단일화하고, 기존에 창업자가 있는 경우 뒤이어 유사업종 창업자가 입주하려면 한 건물에 총 500㎡ 면적 제한 규제를 총량제한에서 업체당 제한으로 완화해 지금까지보다 업종변경이 쉽도록했다.
하지만 상가뉴스레이다 선종필 대표는 이번 개선안에 따라 한 건물에 근린생활시설이 골고루 들어서지 않고 학원·병원 등 일부 수익성 높은 일부 업종만 입주하는 등 일부 부작용이 있을 수 있다”며, 상가시장의 큰 변화를 몰고 올 사건”이라고 평가했다.
2. 금연법시행 1년 식당, PC방등 직격탄
2013년은 금연법 강화로 실내 흡연 규제가 심해지면서 영세 음식점주들의 매출이 평균 17.6% 가량 줄어드는 등 영업이익이 급감하는 한해였다.
2012년 12월 8일부터 시행된 국민건강증진법에 따라 2013년 7월 1일부터 연면적 150㎡ 이상의 일반음식점, 휴게음식점, 제과점 영업소 등에서 흡연시 과태료를 부과하는 금연법이 지난 12월 8일 시행 1년을 맞았다.
금연법은 계속 강화돼 2014년 1월부터는 100㎡ 이상 업소를 기준으로 확대되고, 2015년부터는 면적에 관계없이 모든 업소에 적용된다.
대형 음식점은 실내 흡연실을 설치해 운영하면서 제도시행에 적응하는 반면 소형업소들은 흡연실을 만드는 비용문제와 영업장 면적축소에 따른 어려움을 겪었다.

3. 시설관리공단 지하상가 불법전대 단속강화
국정감사에서 강남역 한 지하상가의 200만원의 임대료를 납부하는 임차인이 2000만원에 불법 전대한 사례가 적발되면서 시설관리공단의 허술한 관리에 대한 질책과 함께 지하상가 불법전대 단속이 강화됐다.
서울시설관리공단 자체 조사에서도 강남터미널지하상가의 한 업자는 월 임대료 178만원으로 계약한 점포를 권리금 1억3000만원에 보증금 6000만원, 임대료 300만원을 받고 다른 업자에게 넘겼다 적발되기도 했다.
최근 9% 임대료인상 건으로 서울시와 마찰을 빚다 관리운영권이 시설관리공단 직영 체제로 전환된 강남터미널상가의 경우 점포 632개 가운데 597개는 임대차 계약을 한 것으로 드러났다.
하지만 35개 점포는 불법 전대자와 무단양도·양수자로 드러나거나, 하나의 점포를 불법으로 나눠 사용하다 적발돼 임대차 계약이 이뤄지지 않았다.
지자체별로 복지행정등에 따른 세수확보에 비상이 걸리면서 수원역 지하상가나 제주시 지하상가 등도 단속이 강화되는 등 단속범위와 강도가 높아지는 추세다.

4. 대기업 프랜차이즈 출점거리제한 가맹사업법개정 대체
2012년 말부터 시행에 들어간 공정거래위원회 모범거래기준 안에 따라 반경 250m이내 동일 브랜드 편의점을 신규출점이 제한됐다.
편의점 ‘CU의 경우 ▲2010년 5345개 ▲2011년 6686개 ▲2012년 7938개로 매년 1000여개 점포가 늘어나던 수준에서 올해 9월 말 기준 점포수가 7886개로 지난해 말 7938개보다 52개 줄었다.
또한 2013년 개설된 점포의 매출이 2012년 문을 연 점포들의 매출보다 18.8% 정도 높은 것으로 나타나 규제조치가 성과를 내고 있는 것으로 조사됐다.
한편 공정위가 ▲편의점 250ｍ ▲제과·커피전문점 500ｍ ▲치킨 800ｍ ▲피자 1500ｍ 등의 5개 업종의 거리제한 규정을 담은 모범거래기준을 마련했지만, 가맹사업법 개정안에 영업지역 침해 금지 의무를 명시함에 따라 효력을 잃게 됐다.
대신 새로운 가맹점 출점계약이나 기존계약 갱신의 경우 개정법에 따른 가맹본부와 점주의 지역범위 협의에 따른 가맹계약서를 작성하게 되며, 거리 제한이나 행정구역 등 자유로운 방식으로 정하면서 가맹본부는 정당한 사유없이 해당 지역 안에 동일 브랜드의 신규 점포를 개설할 수 없게 됐다.
하지만 개정가맹사업법에 따른 영업구역 설정에 따른 이해관계는 가맹본부의 입장과 가맹점주의 의견이 갈리고 있다.
대체로 가맹본부의 입장은 개별상권의 특성을 무시한 일률적 거리제한규정을 탈피할 수 있어 반기는 분위기인 반면, 가맹점주들은 협상력이 약한 ‘을의 입장에서 효율적인 영업구역을 협상할 수 있을지에 대한 우려를 나타내고 있다

5. 중기청 국토부 협력 상권분석 서비스 데이터정보 강화
현재 중기청이 제공·서비스하고 있는 상권분석 서비스는 지역별·업종별로 점포와 주변 시설 등의 정보 제공을 비롯해 전국 행정구역별로 인구와 가구, 업종별 업소 수 등 상권 분석에 활용도가 높은 각종 통계자료를 제공하고 있다.
하지만 기초 데이터베이스(DB)의 정확도가 떨어지고 이용자의 편의성 측면에서 보완이 필요하다는 외부의 지적을 받아들여 결국 국토교통부와 협업체제에 들어갔다.
국토부는 12월 시범 서비스를 거쳐 내년 1월 서울시부터 시작될 ‘서민지원 플랫폼을 서비스를 통해 도로명 주소 지도와 수치지형도 등의 ‘고품질 지도 기반 위에 서민 관심지점에 대한 DB를 구축해 다양한 공간정보 등을 제공, 서민참여형 공간정보 시스템을 구축하겠다는 방침이다.
이에 따라 국토부가 중기청에 건축물대장 DB 약 700만 건과 토지특성도 약 16만 건, 임대시세 조사자료 3만 건을 제공했으며 중기청은 약 280만 건에 달하는 업종과 업소명, 주소와 연락처가 담긴 소상공인 상가업소 DB를 국토부에 제공해 기초DB 공유를 마친 상태다.
중기청은 국토부와의 협업 외에도 신용보증재단중앙회가 보유한 업체명(업종코드), 주소, 층수, 계약면적, 전용면적, 보증금, 월 임대료 등 기초DB를 확보해 상권정보 시스템의 정확도를 개선했다.

6. 중개업자 아니면 중개대상물 광고금지
국토교통부가 ‘공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 시행령 일부 개정령안을 지난 12월 5일부터 공포·시행에 들어갔다.
개정안에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등이 중개대상물에 대한 광고행위가 원칙적으로 금지되며 위반 시 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형을 받게 된다.
또한 중개업자의 허위(또는 미끼)·과장 광고로 인한 소비자 피해 방지를 위해 중개업자가 중개대상물에 대한 광고시 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무화하고 위반행위 적발 시 50만원의 과태료를 부과한다.
국토부는 이를 2013년 12월 5일 이후부터 적용하지만, 한달동안 계도 및 홍보 후 집중 단속에 나선다는 방침이다.

7. 도로명 주소 전면실시 임박
내년 1월 1일부터 도로명 주소 제도가 전면적으로 시행을 앞두고 택배를 비롯해 부동산관련 분야에서도 혼란을 겪을 전망이다.
특히 음식점과 같은 배달 위주 영업 업체들은 아직까지 바뀐 도로명 주소를 사용하는 사람이 많지 않아 혼선이 빚어질 것으로 예상된다.
한편 도로명 주소를 사용하지 않는다고 해서 과태료나 행정처분을 내릴 법적 근거는 없지만 상가 관련된 부동산 거래 시에도 법적 서류작성 등에서 피해가 없도록 행정주소 숙지가 필요한 시점이다.

8. 불경기 불구 자영업자 꾸준한 증가 회복세
불경기와 내수부진에도 불구하고 자영업자가 꾸준히 증가하면서 2012년대비 2013년 상반기 자영업자 수가 28만명 가량 증가해, 2013년 6월 기준 자영업자 수는 약 573만 3000명으로 순 증가했다.
자영업자는 점포를 활용하는 상가의 최종소비자라로 긍정적 지표로 보이기는 하지만, 경기침체 영향으로 고용원이 없는 자영업자와 무급가족 종사자의 비율도 올해 초보다는 늘어가고 있다.

9. 상가 업종 간 경계 무너지고 무한경쟁 심화
전문 업종으로 분류되어 약품취급만을 담당하던 약국의 경우, 최근 들어 드러그스토어(믹싱 또는 융합 점포)로 전환하고 있는 추세다.
지난 2009년 1500억대였던 시장규모가 2012년 5000억원을 넘어서면서 CJ올리브영, 코오롱W스토어 GS왓슨스 등이 사업확장에 박차를 가하고 있다.
또한 농심과 신세계가 각각 판도라, 분스라는 브랜드로 ‘믹싱스토어 대열에 합류하면서 갈수록 기존 편의점이나 화장품 브랜드들과의 업종경계가 모호해지고 있어 생존경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다.
게다가 1조8000억원 규모에 이를 것으로 추산되는 커피전문점 시장이 포화상태에 이르면서 매출증대를 위해 식사까지 취급하는 업소도 늘고있다.

10. 2인이상 도시근로가구, 서울 1층 상가 구입 약 15년 3개월 필요
통계청에서 발표한 2013년 1/4분기 2인이상 도시 근로자가구 월평균소득(명목소득)은 478만4174원으로 조사됐다.
국민은행 부동산 시세통계에 따르면 서울내 아파트 3.3㎡ 당 가격은 1623만원, 서울 내 아파트 105.78㎡(32평) 가격은 평균 5억 2096만원으로, 이는 2인 이상 도시근로자 가구가 약 9년 1개월의 수입을 모아야 구입할 수 있는 금액이다.
한편 상가뉴스레이다의 서울내 상가 3.3㎡ 당 가격은 2/4분기 기준으로 3430만원, 서울 1층 상가 표준면적인 84.52㎡(25.6평)의 가격은 평균 8억 7695만원으로 약 15년 3개월을 쓰지 않고 모아야 구입할 수 있는 것으로 나타났다.
[조성신 기자]