월세전환률이 수익률? `보증금·월세에 따라 달라`

올해 상반기 서울에 위치한 월세 전환 아파트의 평균 수익률은 은행 예금금리를 다소 웃도는 3.2%로 나타났다.

렌트라이프가 상반기 서울에서 거래된 아파트 중 매매, 월세 거래가 있었던 아파트 총 3,421건을 분석한 결과, 상위 4%의 수익률을 보인 아파트는 소형의 새 아파트인 것으로 나타났다.

면적별로는 전용면적 60㎡ 이하의 소형아파트가 약 80%를 차지했다. 특히 30㎡ 이하의 초소형 아파트 비중은 30%에 달했다.

실 투자금액은 2억 이하의 아파트가 절반을 차지했고, 평균 아파트 매매가격은 2억 2,829만원, 보증금 3,312만원, 월세는 91만원이었다.

수익률 높은 아파트는 강남구에 가장 많았으며, 영등포구, 구로구, 서초구가 뒤를 이었다. 이들 지역 모두 강남, 구로디지털단지, 여의도 등 중심업무지역과 밀접해 직장인 수요가 풍부하다는 공통점이 있다.

전세를 월세로 전환하는 월세전환률은 서울 평균 7% 수준으로 나타났다.

월세전환률은 보증금이 많을 수록, 월세금액이 적을 수록 높아 보증금을 전세가격의 80%, 월세를 20%로 책정할 때 월세전활률은 11.1%까지 올랐다. 하지만 80% 미만일 때는 6.7%로 낮았다.

또한 월세가 30만원 이하일 경우 월세전환률은 8.5%로 높았지만, 월 부담금액이 50만원을 넘으면 6.7%로 낮았다.

한편 월세전환률이 높다고 수익률이 높다는 착각은 위험하다. 이는 보증금을 줄이고, 월세를 많이 받을수록 수익률은 높아지기 때문이다.

송파구 잠실동 리센츠아파트 전용 85㎡(매매가 9억)의 전세는 5억 5천만원으로, 월세로 전환할 경우 보증금 4억 6천만 원에 월세가 50만원일 때 월세전환률은 6.7%, 임대수익률은 1.4%에 불과했다. 하지만 보증금 1억에 월세 2백만 원으로 변경하면 월세전환률은 5.3%로 낮지만, 수익률은 3%로 높아진다.

렌트라이프 김혜연 대표는 "신축 소형아파트의 수익률은 높지만 입지에 따라서 임차수요가 다르고 다세대, 오피스텔 등 경쟁상품도 많아 투자에 앞서 꼼꼼한 수익률 계산이 필요하다"고 조언했다.